對青島的審計卻審出了大案。在這次審計中，審計組不僅揪出了嶗山區委書記王雁這條"大魚"，還發現青島市擅自改變土地用途，利用集體土地、劃撥土地進行房地產開發等問題"均很嚴重"。全市一共查出"3大類、29個小類、133個具體問題"，其中嶗山區存在的問題最為嚴重。
審計結果顯示：青島市嶗山區低價協議出讓土地、土地出讓金收支混亂、村委會自行賣地等問題特別突出。當地的鎮、村幹部打著村莊改造的名義，大肆侵佔耕地建樓房。
據國土資源部的統計表明，自2001年1月至2003年6月，嶗山區政府及國土資源管理局在未依法辦理農用地轉用和土地徵用審批手續的情況下，擅自以土地預約協議和徵用通知單的形式批准徵用集體土地3928.11畝，其中耕地2345.47畝；被佔用土地1453.85畝，其中耕地1408.7畝；已簽訂土地出讓合同但尚未開工建設的土地達2474.26畝，其中耕地936.72畝。這些數字背後伴隨著巨額的權錢交易，隱藏著國家利益的巨大損失，令人觸目驚心。
2003年10月15日，嶗山區國土資源局局長於志軍因涉嫌受賄犯罪，被刑事拘留。在羈押期間，於志軍先後揭發了原青島市市長助理、嶗山區委書記王雁等人涉嫌受賄之事。2004年10月下旬，王雁被捕。
王雁、於志軍等人的違規批租土地窩案被移交司法機關查處，但王雁等人當時並未交代與杜世成之間有任何瓜葛，杜世成依然穩坐釣魚台，直到2年後才落馬。
因為嶗山土地批租案涉及青島市多名領導幹部，是一起典型的土地犯罪窩案，所以在山東乃至全國影響巨大。此案的查處充分顯示了國家整頓土地市場秩序、規範土地交易行為的決心。然而，是什麼原因使這些幹部屢闖違法批地的紅線呢？於志軍在其中扮演什麼角色呢？
經過層層分析，下面開始輪到剖析於志軍了。
於志軍1961年3月2日生於青島，案發前歷任嶗山區沙子口鎮副鎮長、鎮長兼經濟委員會主任、嶗山區交通局副局長、嶗山區國土資源局局長。2003年4月改任嶗山區教育體育局局長半年後被逮捕。
於志軍受賄案由山東省人民檢察院反貪污賄賂局偵查終結，由泰安市人民檢察院提起公訴。據法院審理查明，1995年初至2003年9月，於志軍利用職務之便，為他人謀取利益，非法索取和收受45個單位和個人的賄賂共計摺合人民幣539萬餘元。於志軍受賄犯罪行為長達8年，但主要犯罪事實集中於任嶗山區國土資源局局長期間。於志軍在2001年4月至2003年4月任國土資源局局長期間，為相關房地產開發商謀取辦理土地出讓手續、徵購土地等方面的利益，非法索取和收受賄賂摺合人民幣400萬元左右。
於志軍被賄賂擊倒的特點非常突出，甚至連程序都是一樣的：開發商託人牽線請於志軍吃飯，先交朋友鋪路子，接著想方設法送來各種名目的好處。如果於志軍推辭不受，開發商就稱"再推辭就做不了朋友了"，於志軍最終只好半推半就收下。接下來事情開始進入實質性操作階段，開發商找於志軍在批租土地上高抬貴手，出於各種原因，於志軍大筆一揮就慷了國家之慨。這是一種漸進式的公關軌跡，官商之間由陌生變熟人，最後成為過從甚密、違背原則辦事的朋友。
於志軍之所以能夠或者心甘情願地違背原則，有兩個原因：一是"朋友相求"，這種已經送錢的朋友是不好也不敢推辭的，一旦不簽字人家一封舉報信就會毀掉自己的仕途；再有一個原因是凡是需要批租的土地，大都是上面領導批轉下來的，自己只是履行個手續。於志軍認為，以成本核算為天性的開發商，即使是朋友也決不會把錢往水裡扔，如果自己不是手握審批大權，相信最親近的朋友也不會送錢、送物。而開發商們早已把大賭注都下在了王雁等領導身上，肉都讓領導們吃了，自己只不過喝點湯而已，於是這"湯"於志軍也就喝得心安理得。發展到後來，凡是自己辦了事對方不開竅的，於志軍就旁敲側擊提醒開發商要表示表示，如果給得少，於志軍就會安排自己的妹妹登門取錢。在於志軍受賄的過程中，很多大額的受賄款都是於志軍的妹妹到開發商那裡拿來交給於志軍的。
只要賄金及時交上，至於國家的土地出讓金，倒是可以"具體問題具體解決"。嶗山區開發初期，制定了若干土地優惠政策，至於如何優惠就看於志軍的筆怎麼拐彎了。在2002年前後，大批開發商看到了城市舊村改造的制度缺陷和暴利空間，在嶗山區短短兩個月的時間竟有28個村與開發商簽訂了開發改造協議。此間各種投機行為紛紛登場，權力尋租應運而生。當時嶗山區國土資源局成摞的呈批件送到於志軍和王雁的辦公桌上，他們一一簽名，讓開發商們利用。此後各種冠名為"某某海岸"、"某某世紀"的高檔住宅在嶗山區拔地而起，一批開發商靠吃國有土地成為億萬富翁。很自然，掌握土地批租權的王雁和於志軍從中撈了不少好處。
就這樣，王雁和於志軍在政績、人情和謀利心態的驅動下，被開發商俘獲，與開發商結成利益集團。看看檢察機關和法院認定的於志軍收受、索要賄賂犯罪事實45項中的幾項，我們就會發現其中端倪：
2002年12月，於志軍利用擔任嶗山區國土資源局局長職務上的便利，為青島某物業公司辦理土地使用證謀取利益，收受該公司董事長王某送的人民幣150萬元。
2002年春節前和2003年2月，於志軍為青島某房地產公司謀取辦理土地出讓手續方面的利益，兩次收受該公司董事長趙某送的人民幣共計81萬元。第一次是在於志軍的辦公室收下1萬元，事成之後，於志軍安排妹妹先後3次到趙某的公司拿回80萬元。
2002年春節和2003年1月，於志軍為青島某置業公司徵購土地謀取利益，兩次收受該公司總經理路某送的青島佳世客購物卡3萬元、人民幣33萬元，共計人民幣36萬元。這次受賄也是分兩次，第一次是在自己的車裡收到3萬元購物卡，事成之後讓妹妹到路某的公司取走33萬元。
2003年6月，於志軍為青島某公司徵購土地謀取利益，於志軍安排妹妹到該公司副總經理韓某的辦公室，拿回該公司送給於志軍的人民幣31萬元。
2002年3月和2002年7月，於志軍為青島某公司徵購土地謀取利益，先是在嶗山區政府樓旁收取該公司總經理劉某所送4000美元，事成之後又讓妹妹到劉某的公司拿了10萬元。
這些都是開竅的公司和老闆，也有個別不開竅的老闆，於志軍的辦法很簡單，主動開口索要，不然不給簽字。2002年5月份，青島某房地產發展有限公司開發的一個房地產項目，需要辦理土地出讓手續，於志軍壓住不簽字，直到公司董事長王某來找時，於志軍才開口說："我最近要出國考察，手頭有點緊，能不能幫我換點美元？"王董事長一聽馬上"懂事"了，沒幾天就送來了2萬美元，於志軍大筆一揮在土地出讓手續上籤了字。
於志軍受賄和索賄從人民幣、美元到購物卡甚至電腦、手機，當了兩年局長就得到了400多萬元的"回報"，加上此前的受賄數額，於志軍索賄受賄共計價值人民幣5393819.74元。
從於志軍身上看，開發商在土地批租環節上的"腐敗攻關"是敢於下本錢的，房地產開發審批環節很多，但這意味著權力尋租的環節也多。青島一家房地產公司實力不強，看中了嶗山區一塊土地。總經理李某多次找王雁做工作，後來達成土地出讓協議。在辦理土地產權出讓手續過程中，王雁明知他的公司沒有繳納土地產權出讓金的資金實力，仍然違背土地法相關規定，利用職權把用地報告批到了國土資源局，於志軍大筆一揮出具土地使用權證。在王雁和於志軍的操縱之下，為這家房地產公司辦理了減免1.6億元的費用，將土地出讓風險轉嫁給國家。王雁和於志軍因此分別得到了12萬元和2萬元的"小費"。
投入如此小的本錢，卻獲得數千倍甚至上萬倍的利益，如此暴利的公關當然是開發商們求之不得的。所以僅僅青島某房地產開發公司董事長為了感謝王雁為他們"儘快取得國有土地使用權"和"參與舊村改造"等項目給予的"照顧"，就給王雁送了3次重禮，共摺合人民幣334萬多元!
"土地關"過了，接著就是"規劃關"，在規劃關上開發商獲得的是容積率的提高。眾所周知，房屋容積率直接關係到開發商的錢袋子，據說容積率提高１個百分點，開發商的利潤就可以增加10個百分點。如果增加1倍的容積率，也就意味著一座原本規劃30層左右的樓，通過提高容積率，變相長到了60層左右。所以一些精明的開發商為了提高容積率，把青島市規劃局長張志光作為可以保佑自己發財的"財神爺"。
青島樓房的變粗、變高提高了容積率。容積率的提高，直接增加了開發商數以億計的收益，但卻損害了業主的居住權益，也使得青島這個歷史名城的整體規劃受到了嚴重的損傷。2003年，曾經提出"陽光規劃"的青島市規劃局局長張志光，因為幫助開發商提高容積率而獲罪。經查明張志光2000年11月至2003年10月擔任青島市規劃局副局長、局長期間，先後96次非法收受賄賂摺合人民幣860餘萬元。
王雁在任時，被一些開發商利用後為雙方都謀取了不當暴利。但具有諷刺意味的是，他倒台的前兆卻是因為與開發商叫板，更可悲的是，他最終沒有斗過開發商。
王雁到嶗山區擔任領導工作時，地產市場秩序已很混亂。開始王雁試圖清理整治，結果得罪了一些開發商。當然，正因自己本身不廉潔，才授人以柄，最終自取其辱。
告倒王雁的這家開發商1993年低價拿到大量土地，多年來圈地、曬地並拖欠貸款，形成了大量的合同糾紛和爛尾工程。有一次王雁去台灣開會，這家開發商的老闆跟著王雁趕到台灣送禮，硬塞給王雁1萬美元"零花錢"。王雁剛開始還推辭，但開發商又說算是"暫借"的，在當時情況下，王雁只好收下並帶回了青島。
一回青島，開發商就找到王雁說要對爛尾的原地塊進行重新啟動或評估後由政府回購，並承諾如果王雁審批，就將利潤分給王雁10％。所謂重新啟動，是指變相將地轉賣給其他開發商；所謂政府回購，是指將未開發的土地評估作價16億元，再反賣給政府。王雁當然不想當這個冤大頭，當即拒絕了開發商的要求。
惱羞成怒的開發商到北京請了兩位律師，以合作夥伴身份找王雁提出威脅，要麼答應條件，可能因此獲得幾千萬元的好處費，要麼拒絕，那將身敗名裂。當王雁把對方在台灣給他的1萬美元退還時，正讓開發商抓住了把柄，他們第二天就以王雁受賄1萬美元為罪證威脅王雁說："答應合作就撤案，否則將置你於死地。"
之後，開發商憑著這殺手鐧，把被省市區三級法院查封的爛尾工程與其他開發商暗中籤訂新的開發合同，並收取了巨額保證金，同時對外預售。當王雁安排嶗山嶇政府、政法委、法院、公安、建設等有關方面的官員與開發商依照法律攤牌時，王雁同時意識到，對於個人前途而言，他已經無路可退了，但王雁還是果斷下令阻止了開發商的行為。後來在王雁的親自協調下，這塊土地協議出讓給了另一家與王雁關係非同一般的開發公司。
2001年10月，開發商以土地違法批租為主要罪狀向最高人民檢察院舉報了王雁。直到此時，王雁才"從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭後面，看到了他們從牙縫裡發出的冷笑！"
但這一次較量，開發商的舉報並沒有真正撼動王雁的官位，直到2003年"青島市嶗山區土地違法批租案"作為國土資源部首批公布的５起土地案件之一，於志軍落馬後才交代出了王雁。
2004年歲末，一場集中審理風暴將"青島市嶗山區土地違法批租案"相關責任人相繼推上審判席。原青島市規劃局局長張志光、原青島市市長助理王雁、原嶗山區國土資源局局長於志軍等人先後被帶上審判庭。這場較為集中的法庭審理風暴，使這起被傳得沸沸揚揚的嶗山土地大案終於有了一個較為清晰的眉目。
先是於志軍落馬，后牽出王雁。而於志軍這個小小土地爺的貪腐就觸目驚心。據檢察機關查明，1995年初至2003年9月，於志軍利用職務便利，為他人謀取利益，非法索取和收受45個單位和個人的賄賂共計摺合人民幣539萬餘元。其中，於志軍在2001年4月至2003年4月任國土資源局局長期間，為相關房地產開發商謀取辦理土地出讓手續、徵購土地等方面的利益，非法索取和收受賄賂摺合人民幣400萬元左右。
法庭審理階段，於志軍對檢察機關指控的犯罪事實全部供認不諱。由於歸案后，於志軍主動交代了司法機關尚未掌握的部分受賄犯罪事實，並且全部退回了受賄索賄的贓款，並有檢舉揭發王雁等人的重大立功表現，辯護人錢列陽為於志軍作了從輕處罰辯護。
錢列陽對公訴機關指控的被告人於志軍犯受賄罪的事實不持異議。但錢列陽認為，本案具有區別於同類其他案件的重大特點是被告人認罪、悔罪態度及重大立功表現。對此，錢列陽在法庭上提出了3條辯護意見：
一是在案證據證明被告人於志軍受賄500餘萬元，其中400餘萬元的受賄事實是司法機關尚未掌握的，本案被告人犯罪數額的８０％以上屬被告人主動坦白。辯護人認為，依據最高人民法院《關於處理自首和立功具體應用法律若干問題的解釋》第四條的規定"被採取強制措施的犯罪嫌疑人、被告人和已宣判的罪犯，如實供述司法機關尚未掌握的罪行與司法機關已經掌握的或者判決確實的罪行屬同種罪行的，可以酌情從輕處罰；如實供述的同種罪行較重的，一般應當從輕處罰。"對被告人於志軍如實供述的這400餘萬元的犯罪事實，在量刑上應當從輕論處。
二是辯護人認為被告人於志軍具有重大立功表現，其在羈押期間主動檢舉揭發其他二人巨額受賄的犯罪事實，且經司法機關查實該二人已被繩之以法。該二人受賄數額特別巨大，可能被判處無期徒刑以上刑罰。因此，根據最高人民法院《關於處理自首和立功具體應用法律若干問題的解釋》的規定，應認定被告人於志軍有重大立功表現。
三是辯護人認為，被告人於志軍在案發後已經全部退還贓款、贓物，且未給行賄人謀取不當利益，其犯罪行為未給國家、社會、單位和個人造成直接的重大經濟損失。辯護人認為，本案被告人於志軍受賄數額的大部分是其本人主動坦白的，因此不應屬於犯受賄罪情節特別嚴重之列。被告人於志軍有重大立功表現，符合減輕處罰的法律規定。
最終，法院判決時採納了辯護人的意見，對於志軍予以輕判。